Автор: Джим Ли президент Cimetrics Inc
На сегодняшний день в области управления эксплуатацией объектов недвижимости имеют место значительные проблемы, вызванные высокими расходами на поддержание зданий и их энергопотребление и вследствие этого снижением доходности активов.
Большинство владельцев недвижимости не придают должного значения экономическим последствиям, к которым приводят эти проблемы.
Стоимость энергоресурсов является одной из главных статей расходов здания, а при возрастании цен на энергоносители становится доминирующей. Более 80% всех строений никогда не исследовались на потенциал энергоэффективности. Управление зданием зачастую оценивается по расходу энергии, но при достижении определенного уровня комфорта арендаторов ее стоимость чаще всего не принимается во внимание.
Кроме того, управление и эксплуатация большинства зданий (даже новых, так называемых «умных домов») осуществляются персоналом службы эксплуатации или полностью отдано в управление отдельной компании. Персонал по эксплуатации здания имеет навыки управления простым механическим оборудованием и проведения несложного ремонта, но, к сожалению, им не хватает знаний и способностей для оперативной диагностики работы всех систем и анализа расходов на обслуживание здания. Нехватка такого опыта сказывается на том, что ремонт и исправление неполадок в работе оборудования обычно производятся по факту. В конечном счете такой подход оказывается более дорогостоящим для владельцев, которые начинают понимать, что существующий подход крайне неэффективен при управлении их недвижимыми активами, и ищут пути, способные улучшить возврат инвестиций. Модель корпоративного мышления была применена во многих сферах бизнеса: управление поставками, производство, контроль инвентаризации, контроль качества, человеческие ресурсы и т.д.
Сегодня настал подходящий момент для применения этой модели в управлении системой обслуживания всего предприятия. Теперь расценивать систему автоматизации зданий стоит не просто как набор контроллеров, а неотъемлемую часть всей IT-инфраструктуры конструкции.
Компания Cimetrics осуществляет независимый сбор и обработку данных и предоставляет владельцу набор отчетов для департаментов энергетики и обслуживания его зданий. Эти отчеты содержат анализ и рекомендации по энергосбережению, снижению расходов за потребление энергии и эксплуатацию, поддержание и регулирование оборудования, а также данные для оценки общей эффективности здания.
Infometrics сэкономил более 1 миллиона долларов по расходованию энергии на эксплуатацию казино Mohegan Sun Casino (г. Uncasville, CT)
Результатом является внушительный перечень объективных и последовательных рекомендаций и информация по управлению зданием, позволяющие снизить энергопотребление и издержки на обслуживание, выявить потенциальные проблемы в работе оборудования во избежание простоев при его замене. Такой процесс сбора данных, их анализ и подготовка отчетов называется Infometrics. Служба Infometrics – это инструмент для понимания и управления эксплуатацией строения, который также предоставляет информацию для структурирования стоимости обслуживания здания и возврата инвестиций.
Требуя незначительных вложений, Infometrics незамедлительно инициирует стабильный процесс сокращения в структуре операционных расходов по содержанию здания.
Infometrics дает множество преимуществ для владельцев зданий:
– Снижение потребления энергии в здании и соответственно стоимости за ее оплату.
– Установление приоритетов в обслуживании оборудования.
– Уменьшенное времени простоя механического оборудования, вызванное отказом/сбоем.
– Улучшение методов эксплуатации здания.
– Введение в эксплуатацию механических систем и систем управления зданием.
– Снижение риска возникновения проблем с системами вентиляции.
– Оптимальное модифицирование механического оборудования.
– Повышение комфорта для жильцов.
– Информацию о тенденциях потребления энергии в здании.
Компания Cimetrics Inc. и Infometrics
Cimetrics Inc. предоставляет владельцам объектов коммерческой, муниципальной и промышленной недвижимости услуги по управлению, обслуживанию и эксплуатации зданий и оценке затрат на энергоснабжение. Решения Infometrics позволяют компании собирать информацию от системы автоматизации в здании клиента (управление системами климатизации, освещения, пожарной охраны и пожаротушения и др.) в реальном времени, объединяет ее с информацией из других источников, применяет собственные алгоритмы и разрабатывает регулярные и детальные отчеты для департаментов управления обслуживанием здания и энергетики.
Компания Cimetrics способствовала развитию и продвижению стандарта BACnet – лидирующего в области автоматизации зданий, ставшего международным стандартом ISO 16484+5. Компания Cimetrics является ведущей в области разработки программного обеспечения для BACnet, сетевых анализаторов и маршрутизаторов, которые наряду с процедурами анализа и подготовки рекомендаций используются в сервисах Infometrics.
Cimetrics через систему автоматизации и управления зданием и связь со счетчиками расходования энергоресурсов взаимодействует со службой эксплуатации механического оборудования, получая постоянный приток данных.
В прошлом такая информация считалась «сырой» и не представляла интереса из-за своей сложности и большого объема. Однако теперь Cimetrics получает их из множества зданий и направляет в центральную базу данных, где инженеры компании, используя оригинальные алгоритмы, анализируют полученную информацию.
База для создания «умных домов» формируется быстрыми темпами благодаря ускоренному развитию новых технологий и Интернета. Компания Cimetrics разработала технологию и сервисы, которые делают реальностью концепцию «умного дома» для владельцев зданий. Чтобы позволить клиентам снизить расходы на энергопотребление и улучшить производительность работы оборудования, компания Cimetrics предлагает внедрить свою разработку – Infometrics, с помощью которого владельцы могут интегрировать системы автоматизации и энергетическое оборудование с информационными системами на корпоративном уровне.
Это поможет существенно улучшить контроль по управлению коммерческими, муниципальными и промышленными зданиями, снизить стоимость расходов по содержанию и повысить эффективность благодаря усовершенствованию взаимосвязи различных систем в здании.
Из представленных сегодня на рынке Infometrics – единственное решение для удаленного мониторинга объектов недвижимости, в нем нашли выражение разработки компании Cimetrics в области совместимости систем, авторские алгоритмы анализа, средства инжиниринга и высококлассное обслуживание. Каждого клиента «ведет» личный аналитик, обеспечивающий полный доступ к данным и обслуживание по ряду вопросов – просмотр промежуточных отчетов, поддержка коммуникаций и решение проблем.
Профессиональная команда инженеров Cimetrics, менеджеров проектов и аналитиков предлагает проведение экспертиз в области потребления энергоресурсов и управлении зданием, а также по всем аспектам, касающимся обновления энергетического оборудования на объектах для повышения эксплуатационной эффективности, что в свою очередь существенно экономит средства клиента. Компания оказывает услуги по анализу расходов на потребление энергии, продолжительный мониторинг, подготовку анализа и отчетов по производительности здания.
Cimetrics является оптимальным решением, разработанным исключительно для владельцев объектов.
Информация внутри здания
Ценность информации, представленной Infometrics, изначально идет из данных от датчиков и приводов, соединенных с системой автоматизации здания и его механическим оборудованием. анные данные в комбинации с системой и рабочими точками оборудования несут много полезной информации об эффективности системы управления и возможном источнике проблем, особенно в случаях невозможности выявить это при обычном осмотре оборудования.
Как правило, в крупном здании количество информации очень велико – например, если считывать данные с 1000 точек каждые 15 минут, вы получите 35 000 000 образцов результатов за год. В некоторых объектах установлены тысячи датчиков и приводов, и чтобы ать, проанализировать и управлять всей этой информацией, необходимы специальные методы и приборы. Неудивительно, что большинство департаментов по обслуживанию зданий не в состоянии сделать более или менее эффективный анализ данных от системы управления.
Специалисты Cimetrics приложили много усилий и времени для разработки методов извлечения ценной информации из полученных данных. Результаты от датчиков со всех точек и документация по системам здания рассматривается аналитиками Infometrics для определения наиболее ценной информации. Система Infometrics разработана в соответствии со всеми требованиями норм безопасности систем здания и сохранности информации.
Этапы работы Infometrics
Сбор данных
Система Infometrics взаимодействует с механическим оборудованием в здании (отопление, вентиляция, кондиционирование воздуха и т.д.) посредством систем автоматизации, счетчиков расхода энергоресурсов, при постоянном обмене информацией.
После сбора данных от различных систем Cimetrics шифрует их и передает в таком виде через Интернет для проведения анализа. Такой способ обработки информации позволяет собирать и анализировать данные от тысяч объектов за длительный период из любой точки мира.
Компьютерная обработка данных
Инженеры компании Cimetrics,работающие с электрическим и механическим оборудованием,применяют проверенные алгоритмы и программное обеспечение для оценки эффективности эксплуатации здания. Алгоритмы анализа используют статические (спецификации оборудования,строение систем) и погодные данные относительно анной информации по эксплуатации как для каждого элемента системы ОВК (HVAC), так и всех механических систем здания.
Алгоритмы Infometrics разрабатывались на основе стандартных промышленных технологий и научных исследований. Команда аналитиков Infometrics обеспечивает объективную оценку эффективности работы инженерных систем в здании, целью которой является увеличение ценности данного объекта для его владельца.
Отчет
Периодически аналитики Cimetrics составляют отчет, основанный на данных Infometrics, о производительности эксплуатации инженерных систем в здании. Он включает в себя информацию по управлению энергопотреблением здания и производительностью механических систем, а также специальные предложения в порядке приоритетности. Здесь же определяются конечные характеристики по энергопотреблению и работе оборудования, анализируется расхождение расчетных и фактических результатов, выявляются проблемы и предлагаются способы их решения.
Рекомендации от системы Infometrics указывают на скрытые сложности в эксплуатации оборудования, что дает возможность владельцу принимать превентивные меры. Служба эксплуатации здания может действовать намного эффективней, оптимизируя производительность работы систем, снижая время простоя из+за неполадок и повышая комфортабельность здания.
Обработка данных
Службе по управлению объектом необходима краткая и точная информация для повышения производительности систем в здании. Для этого и создан Infometrics.
Компания Cimetrics предоставляет объективную информацию клиентам Infometrics, комбинируя использование современных технологий и анализ опытных инженеров. Отчеты Infometrics включают в себя специализированные предложения, большинство из которых могут быть внедрены с наименьшими затратами.
Анализ и рекомендации Infometrics основаны на исследованиях, проводимых в области отказа оборудования, диагностики сбоев, системы оптимизации здания и ввода в эксплуатацию. Компания Cimetrics использовала эти разработки для создания алгоритмов и программного обеспечения, позволяющих специалистам Infometrics в кратчайшие сроки обрабатывать данные, получаемые от систем зданий клиентов.
Специалист-аналитик Infometrics прикрепляется персонально к каждому клиенту. В его обязанности входит разработка стратегии по сбору данных, анализ полученной информации, подготовка отчетов и рекомендаций, а также консультация клиента по возникающим вопросам.
Все аналитики Infometrics обладают опытом и знаниями в области работы механических систем здания или энергетики. Сотрудники Cimetrics могут консультироваться со специалистами по системам автоматизации зданий, оборудования систем ОВК (HVAC) и информационными аналитиками.
Cimetrics считает, что метод, использованный в Infometrics, наилучшим способом позволяет владельцам убедиться в целесообразности применения его при оптимизации всех систем здания.
Преимущества для клиентов
После наглядной демонстрации преимуществ использования такого подхода на реальных объектах эта методика стала более понятной клиентам. Было проведено несколько независимых оценок для определения экономического эффекта от внедрения системы Infometrics.
Бизнес-школа Kogod в Американском университете (г. Washington, DC).
Обладая низкой себестоимостью, система Infometrics позволяет клиенту сразу начать снижение расходов по эксплуатации здания.
Владелец здания также получает ценную информацию по регулированию оборудования,комфорту/безопасности для жильцов и мониторингу критических ситуаций в работе оборудования. В таблице 2 приведены данные об экономии эксплуатационных расходов полученные от нескольких клиентов компании, внедривших систему. Приведенные данные иллюстрируют сбережения только за счет сокращения расходов энергоресурсов и не включают в себя преимущества, которые владелец получил за счет поддержки оборудования, его эксплуатации и регулирования.
Показательное исследование: как возможность удаленного мониторинга позволяет Американскому университету снизить расходы и повысить эффективность
Работа Infometrics в здании The Ward Circle, находящемся в Американском университете (г. Washington, DC)
Вашингтон (округ Колумбия). Большие и маленькие университеты постоянно стремятся снизить свои расходы по эксплуатации зданий в целях улучшения условий для обучения студентов.
Американский университет сталкивается с очень сложной задачей управления зданиями своего городка площадью в 34 гектара, расположенного в престижном районе на северо-западе Вашингтона. Менеджментом университета было принято решение о достижении идеального баланса между расходами на обучение и приоритетами в образовании. Подобно большинству учебных учреждений университет стремится увеличить собственную эффективность, не ставя под угрозу качество образования.
Экономическая эффективность при внедрении системы и ее оптимизации Таблица 1
[1] Лью Миншенг, Дэвид Клеридж и Дэн Тернер. «Путеводитель ввода в эксплуатацию», октябрь 2002 г., стр. v.
[2] Отчет TIAX для DOE, «Воздействие энергетики на системы управления объектами коммерческой недвижимости и диагностика производительности: характеристика рынка, взаимосвязь энергетики с поломками в системах зданий и потенциалом энергосбережения», ноябрь 2005 г., стр.9-137
[3] Туди Хаасл и Рафаэль Фридман, «Исследование характеристик рынка эксплуатации зданий в Калифорнии», материалы 9й национальной по эксплуатации зданий, г. Чэрри Хилл (NJ), 9-11 мая 2001 г.
[4] Роберт Чепман, «Преимущества и стоимости исследования: исследование кибернетических систем здания», NISTIR 6303, март 1999 г., стр. 80.
Таблица 2
Цели клиента
Университет сформулировал стратегический план из 15 пунктов, который должен был содействовать намеченным изменениям. Основной целью плана являлось добиться в течении трех лет снижения расходов и увеличения эффективности эксплуатации зданий. В поиске путей решения этих задач служба эксплуатации университета обратила свое внимание на технологии удаленного анализа и оптимизации Infometrics, которые позволяли решить проблемы эксплуатации оборудования, повысить комфорт объектов, оптимизировать использование энергии и выявить необходимость замены оборудования в существующих зданиях и энергетических узлах студенческого городка.
Анализ использованного решения
Программа по удаленному анализу и оптимизации была разработана для трех зданий университета и включала в себя такие важные компоненты, как сбор данных от эксплуатируемого оборудования, работа экспертов-аналитиков и подготовка отчетов. Цель – предоставление независимых рекомендаций по управлению оборудованием для службы эксплуатации зданий с дальнейшим использованием ее для снижения расходов и улучшения производительности.
Для проведения исследования, в ходе которого была бы проанализирована вся информация по всем эксплуатируемым объектам университета, специалисты Cimetrics, убедившись, что существующая система автоматизации зданий в университете в состоянии собирать, компилировать и передавать для дальнейшего анализа в реальном режиме времени большие объемы информации, создали безопасное соединение между существующей системой автоматизации зданий и удаленной базой данных Cimetrics для сбора и передачи данных в реальном режиме времени. В качестве коммуникационного интерфейса для 3000 точек сбора данных система Infometrics использовала маршрутизируемое BACnet устройство-брандмауэр.
Отчет, подготовленный программой по анализу и оптимизации, включал в себя современные рекомендации для инженеров по предупреждению поломок оборудования, выявлению проблем и их решению, а так-же предложения по своевременной поддержке оборудования в зданиях и снижению времени на их ремонт.
Благодаря сведениям, содержащимся в отчете, университет получил четкое представление об энергопотреблении, рекомендации по поддержке и управлению оборудованием, а так-же реальную возможность снизить свои расходы по эксплуатации и оптимизировать работу всего оборудования для большей надежности.
В университете Bucknell (г. Lewisburg, PA) система мониторинга Infometrics позволила управлять расходами по энергопотреблению и поддержанию инженерных систем в центре спорта и отдыха Langone Athletic
Значение результатов для клиента
У университета не было возможности контролировать потребление электроэнергии в каждом отдельном здании, но в сумме для трех наблюдаемых объектов заключения по обнаруженным проблемам могли сберечь около 125 000 дол. (только за счет потенциального сбережения энергии).
Мониторингом было выявлено, что технологическое оборудование в наблюдаемых зданиях требовало немалых ремонтных работ и замен. Большинство обнаруженных проблем было тесно связано и влияло на комфорт проживания в зданиях. Возможность найти и решить эти проблемы до того, как они дадут о себе знать и вызовут недовольство жильцов, удовлетворяет выбранному стратегическому плану.
Удаленный анализ показал ошибки, произвел диагностику работы систем и определил стоимостные показатели по расходам на содержание объектов для университета, что невозможно достичь путем проведения единичного осмотра оборудования или какого-либо программного продукта.
«Мы настолько загружены обработкой ежедневных показателей функционирования оборудования, что не хватает времени докапываться до причин возникновения проблем. Сервис по удаленному анализу и оптимизации дает полное представление о том, как наши системы работают в целом и что нам необходимо сделать, чтобы достичь лучших показателей».
По материалам сайта AutomatedBuildings
|
