Опыт эксплуатации отечественных «интеллектуальных зданий».
Автор работает в крупной компании, занимающейся комплексной эксплуатацией современных зданий класса А и А+.
Это почти два десятка объектов общей площадью более 30000 кв. м.
Практически каждое здание оснащено комплексом систем жизнеобеспечения и безопасности, которые являются составляющими так называемого «интеллектуального здания».
Наличие подобных систем является необходимым атрибутом для современных офисных зданий (А, А+) и торгово-развлекательных центров.
 |
 |
| Наши объекты: Берлинский Дом | Наши объекты: ДаймлерКрайслер Хаус |
В этой статье мне бы хотелось рассказать о нашей компании и поделиться накопленным нами опытом реализации и эксплуатации интеллектуальных зданий.
Проекты, реализованные нашей компанией в России, начиная с 1999 года пришлись на время, когда только начали появляться системы автоматического управления инженерным оборудованием зданий.
M+W Zander Facility Management CIS GmbH выполняла договорные обязательства по технадзору и редэксплутационному контролю проектов (в том числе и тендерных), контролю за качеством реализации проектов, участвовала в приемо-передаточных испытаниях с последующей сдачей объектов в эксплуатацию.
Наши Заказчики — это владельцы зданий, крупные арендаторы, компании, инвестирующие в строительство. Наши непосредственные при реализации проектов «оппоненты» — крупные строительные компании, генеральные подрядчики и субподрядные организации.
Среди них известные зарубежные компании «Сканска», «Энка», «АМР», «Рэбау», а также крупные российские организации.
Слово «оппонент» отлично описывает наши взаимоотношения в процессе выполнения договорных обязательств перед общим Заказчиком, однако работая «на результат», мы, конечно, являемся коллегами и наша совместная задача — создание качественного продукта.
Многие реализованные M+W Zander Facility Management CIS GmbH проекты могут служить примерами воплощения в жизнь концепции «интеллектуального здания» для обучения по различным программно-техническим средствам, тем более что мы инсталлируем оборудование лучших мировых производителей — Siemens, Нoneywell, Johnson Controls, TAC, Sauter, EFF—EFF, ESSER и др.
В нашем архиве накоплены буквально гигабайты информации о различных объектах как на стадии рабочего проектирования, так и в виде исполнительной документации.
Фактически ана большая электронная библиотека технических описаний и руководств по всем программно-техническим средствам, встречающихся на реализованных нашей компанией объектах.
Материалы библиотеки активно используют специалисты компании на всех этапах (эксплуатации, технического надзора, строительно-инженерного консалтинга и пр.) работы с проектами, в том числе и интеллектуальных зданий.
Смело и без кавычек применяя термин «интеллектуальное здание», мы, конечно, немного приукрашиваем реальное положение дел, существующее в нашей стране.
Что же происходит на самом деле?
Выделяя средства на «интеллектуальность» квадратного метра, инвестор в первую очередь надеется получить следующее:
1. Большую надежность, эффективность и безопасность инженерных систем.
2. Создание более комфортных условий для арендаторов и посетителей.
3. Сокращение расходов на обслуживание инженерного оборудования и оптимизацию расходов на энергоресурсы.
Внедрение автоматизированных систем управления (АСУ) по умолчанию привносит определенный уровень надежности и эффективности для инженерного оборудования зданий, позволяя при этом сократить расходы на эксплуатацию.
АСУ систем жизнеобеспечения для зданий от компаний Siemens, Johnson Controls, Honeywell, TAC и Sauter являются признанными брендами как на западном, так и нашем рынке (более 90% проектов).
У нынешнего интегратора АСУ для зданий не такой уж и большой выбор базовых средств для реализации проектов, а инвестору при выборе системы не приходиться особо задумываться о функционально-технических характеристиках и стоимости предложенных систем, поскольку все они обладают примерно одинаково высоким качеством компонентов и приблизительно равной стоимостью.
Вопрос в выборе конкретного интегратора, в качестве и стоимости предоставляемых услуг (к примеру, своевременной и достаточной технической поддержке на этапе эксплуатации) и, самое главное, в качестве исполнения инженерной части проекта, его функционального наполнения.
Вот здесь и проявляет себя «отечественность» реализации решений, вызванная прежде всего спецификой российского потребительского рынка и элементарным отсутствием необходимого опыта интеграторов.
Ситуация значительно усложняется, если учитывать, что в большинстве случаев Заказчик с трудом представляет себе, по каким критерием ему оценивать качество продукта в условиях полного отсутствия специальной информации и соответствующей нормативной базы.
Сегодня «интеллектуальное здание» в отечественном исполнении выглядит следующим образом: с одной стороны, качественные составляющие, «кирпичи» для построения интеллектуальных зданий в виде исходных программно-технических компонентов от различных иностранных производителей, обладающих практически идентичными характеристиками.
С другой стороны, недостаточный опыт и зачастую низкая квалификация интеграторов, накладывающаяся на полную «темноту» конечного потребителя системы.
При этом даже низкоквалифицированным специалистам на качественных «кирпичах» удается достичь, некоторым образом допустимый по уровню автоматизации уровень проектов.
В итоге, в большинстве случаев построенные системы реализуют только базовые функции автоматизации и безопасности в минимально допустимом объеме, обусловленном не проектными решениями исполнителя, а исходными характеристиками выбранных программно-технических средств.
Реализуется тот минимум функций, который изначально заложен производителем в компоненты систем.
Ниже опуститься просто невозможно.
Достигнутый не всегда минимальными средствами уровень автоматизации и обеспечивает в конечном итоге ответ для первого из приведенных выше вопросов Заказчика. А именно повышение надежности, эффективности работы инженерных системы и безопасности здания в целом.
Однако выполнение следующих двух задач подразумевает качественно иной подход к исполнению систем, который в России встречается крайне редко.
Для обеспечения комфортных условий, оптимизации энергопотребления, реальных сокращений расходов на эксплуатацию в современном здании необходимо максимально эффективное использование всех ресурсов, заложенных производителем в поставляемые программно-технические средства.
Например, для контроллеров систем автоматизации это означает использование всех встроенных программных алгоритмов регулирования, защитных блокировок и таких настроек, как экономайзеры, раздельные ночные и дневные режимы регулирования и управления.
Для операторских станций — полностью настроенные «алармовые» подсистемы, предоставляющие операторам информацию не только о уже произошедших авариях, но и способных выдавать предупреждающие сообщения ориентируясь, к примеру, на выработку установленного ресурса исполнительного механизма и, как следствие, проведение очередного техобслуживания.
На SCADA-системах должны быть настроены процессы архивации и сбора исторических данных об изменении различных параметров, анализируя которые, можно принимать решения об изменении режимов работы оборудования.
Должны реализовываться не только алгоритмы управления для прямого поддержания тех или иных температурных режимов, но и энергосберегающие алгоритмы на основе автоматизированного учета энергоресурсов и календарных параметров.
Кроме этого в современном здании есть немало оборудования, работоспособность которого является критически важной для эксплуатации здания, но оно не входит в перечень автоматизируемых «по умолчанию» основных инженерных систем (теплоснабжение, вентиляция, холодоснабжение и водоснабжение).
В действительности мы сталкиваемся с целым рядом уже реализованных отечественных решений, где исполнение перечисленных задач не было произведено и дорогостоящее инсталлированное оборудование используется на минимуме своих возможностей.
Если Заказчиком приобретен дорогостоящий насос со встроенным частотным регулятором и интерфейсом подключения к системе автоматизации, а в проекте он подключается, как обыкновенный асинхронный двигатель с функцией включить — выключить», говорить об окупаемости оборудования даже не приходится.
Хорошо иллюстрирует вышесказанное еще практикующийся подход к исполнению центральных операторских станций.
Современные SCADA- системы снабжены многочисленными функциями отображения параметров технологического процесса, регистрации и хранения аварийных сообщений, обработки и воспроизведения трендов.
На практике же реализуются минимальные средства отображения и операторского управления на мнемосхемах. «Алармовая» подсистема, как правило, вообще не настраивается должным образом, исторические тренды не регистрируются, а об отчетах даже не упоминается. При таком крайне утрированном подходе к исполнению верхнего уровня системы сводится к минимуму эффект от внедрения всей системы в целом.
Таким образом, практически ни один из отечественных проектов так и не реализовался как полноценное «интеллектуальное здание».
В чем причина того, что наши интеграторы не спешат ликвидировать дефицит опыта в плане создания действительно «интеллектуального» продукта при наличии высококачественных программно-технических составляющих систем автоматизации и безопасности?
По нашему мнению, это следствие основополагающей для нашего рынка проблемы: несоответствия потенциальных возможностей современных систем автоматизации и безопасности потребительскому уровню Заказчика «интеллектуального здания».
Фактически существующие возможности так и остаются потенциальными, и продолжают существовать за пределами реализованных проектов.
С одной стороны, мы научились продавать «золотые интеллектуальные метры», с другой — мы не в состоянии разглядеть, как это золото блестит, и главное, зачем. Именно это и определяет наш низкий потребительский уровень.
Точно так же, как уровень иностранных автомобилей несопоставим с условиями их эксплуатации на наших дорогах.
Россияне в основной своей массе совсем не избалованы комфортными жилищными условиями.
Наши квартиры и дома не оборудованы современными климатическими и вентиляционными установками.
Мы имеем весьма смутные представления о по-настоящему комфортной среде для жизни и работы.
Для сравнения: немецкая компания, арендующая офисное помещение у нашего клиента, оперативно реагирует (жалобами в службу эксплуатации) на изменении температуры уже в пределах 2 градусов от установленных 20—22 градусов, тогда как соотечественники способны работать в широком диапазоне температур, не предъявляя при этом особых претензий.
На Западе проведены целые исследования на тему влияния этих 2 градусов на эффективность работы офисного работника.
Эффект от применения энергосберегающих технологий сегодня зачастую ниже, чем стоимость сэкономленных энергоресурсов, и не позволяет обеспечить затраты на внедрение энергосберегающих технологий, тем более что реальный эффект может быть по достоинству оценен при рассмотрении больших промежутков времени.
Сегодня для большинства Заказчиков дешевле потратить лишний киловатт, чем его посчитать и сэкономить.
Наиболее эффективный у нас элемент безопасности здания — дополнительный сотрудник службы безопасности или лифтер.
Многие до сих пор уверены, что экономнее организовать дополнительный дежурный пост, чем инвестировать средства в элементы современной системы безопасности.
Расходы на оклад сменного техника службы эксплуатации часто выглядят в глазах российского Заказчика привлекательнее, чем расходы на квалифицированное решение технической задачи или модернизацию оборудования.
У большинства отечественных Заказчиков, к сожалению, не сформирован необходимый для инвестиций в интеллектуальное здание уровень требований, что приводит к крайне низкой мотивации компаний-интеграторов и, соответственно, условий формирования у них профессионального опыта.
Такова наша реальность, являющаяся, к сожалению, естественным тормозом на пути создания действительно качественных «интеллектуальных зданий».
Наверное, единственным средством для устранения подобных несоответствий является время.
Время, в течение которого наша страна в целом поднимется на такой уровень экономического развития, для которого «интеллектуальное здание» станет действительно актуальным, соответствующим реальным запросам продуктом, а не распространенным клише для продажи.