Капитал Груп.
Расскажите, пожалуйста, о профиле компании.
Как развивался Ваш бизнес?
Какие основные вехи можно отметить?
Холдинг “Капитал Груп” работает в России с 1991 года.
С 1993 года приоритетное направление деятельности “Капитал Груп” – комплексное развитие проектов в сфере недвижимости.
Основные направления деятельности – начальный анализ потенциального земельного участка, исследование рынка недвижимости для определения продукта, который может быть востребован рынком на конкретном земельном участке.
Также это детальное бизнес-планирование, организация процесса строительства, контроль качества выполняемых строительно-монтажных работ на площадке, определение маркетинговой и рекламной политики, а также политики продаж, управление финансами и рисками, дальнейшее управление и эксплуатационное обслуживание построенных объектов недвижимости.
Холдинг построил и ведет строительство более 50-ти объектов коммерческой и жилой недвижимости общей площадью более 5 млн. кв. м, большинство из которых имеют награды Российской академии архитектуры и строительных наук, Московского правительства.
Cтруктура холдинга объединяет компании всех сфер девелоперского бизнеса.
“Капитал Груп” выполняет функции технического заказчика при строительстве объектов недвижимости.
“Капитал Груп Маркетинг” – компания, в сферу деятельности которой входит определение маркетинговой политики, политики продаж, а также организация и проведение рекламных кампаний для всей группы.
“КАПЭКС” – опытный управляющий построенных нами объектов недвижимости различного назначения.
“Капитал Груп Дизайн” – компания, организующая проведение отделочных работ, в том числе для покупателей и арендаторов.
Кроме того, в Холдинг входят еще более тридцати дочерних компаний, являющихся владельцами титульных прав на реализуемые группой проекты в области недвижимости.
Мы начинали в 90-х годах как компания, работающая в сегменте строительства бизнес-центров класса “А”. “Капитал Груп” входил в тройку ведущих компаний, которые формировали этот рынок.
Потом мы стали строить жилье.
Это было связано с дефолтом: в тот момент интерес рынка к офисным зданиям пропал. Первый жилой проект мы вывели в 1999 году.
Мы сделали рынку довольно интересное предложение.
Это было здание уровня бизнес-класса, а по ценам эконом-класса: добротное качественное жилье с подземной автопарковкой, огороженой территорией, высокими потолками по цене 800–900 долл. за кв. м.
Сегодня эти цифры звучат даже смешно.
В те далекие времена мы оптимизировали наши затраты на себестоимость и работали не с одним генподрядчиком, а с несколькими.
После этого был проект “Соколиное гнездо”, который сегодня является нашей визитной карточкой.
В течении 2–3-х лет мы уверенно заняли свою нишу на рынке жилой недвижимости, тем самым расширив наш портфель и свое присутствие на рынке.
В рамках реализации проекта “Соколиное гнездо” нами был построен наш первый торговый центр “Метромаркет”, который мы зарегистрировали как бренд.
Это стало первой отправной точкой в строительстве торговых центров, которые сейчас мы также активно развиваем.
На рынке загородной недвижимости мы планируем заявить об объемах, сравнимых с объемами, которые мы строим в Москве.
Какому направлению в строительстве сегодня отдается предпочтение: коммерческая или жилая недвижимость?
Какие функции берете на себя, и для решения каких задач приглашаете подрядчиков?
Мы стараемся не присутствовать в каком-то одном секторе.
Мы ставим перед собой довольно амбициозные планы – хотим занять лидирующие позиции с точки зрения влияния на ту или иную нишу рынка, хотим входить в 5-6 основных компаний, которые формируют рынки коммерческой, жилой и загородной недвижимости.
И мы с уверенностью можем сказать, что уже удерживаем эти позиции в жилом и офисном секторах.
Если рассматривать концепцию строительства “интеллектуальное здание”, какова позиция компании в отношении внедрения современных технологий автоматизации зданий? Какие перспективы у этого направления?
Количество компаний, предлагающих услуги всех возможных систем автоматизации зданий растет в геометрической прогрессии.
Этот рынок активно развивается в силу растущих потребностей владельцев или арендаторов зданий.
Появляется все больше высокотехнологичных компаний, которые уделяют большое внимание информационной безопасности и бизнес-технологиям – по сути, это возможность конкурировать с ведущими мировыми компаниями.
Таким организациям “интеллектуализация” офисов просто необходима.
Наличие интегрированных систем управления позволяет отнести бизнес-центр к высшему классу офисов – “А1” (“А+”), что, соот-ветственно, отражается на величине ставки аренды.
Высокая степень комфорта и безопасности может увеличить стоимость аренды на 10–20%.
Но самое главное, что правильно спроектированное и оснащенное здание сохранит свою инвестиционную привлекательность намного дольше, чем здание, не отвечающее требованиям завтрашнего дня.
Как построена эксплуатация объектов?
Имеете ли Вы собственную службу эксплуатации или на эту работу привлекаются сторонние организации?
Зачастую на рынке наблюдается следующая практика, когда эксплуатацией объекта недвижимости занимается либо дочерняя компания, либо компания, входящая в группу компаний.
Это связано с тем, что для получения положительного эффекта, сотрудники эксплуатирующей компании должны начинать работать с разработки концепта будущего здания.
На этом этапе закладываются те вещи, которые позволят достичь наибольшей эффективности в будущем. К примеру, очень сложный вопрос инженерии, где необходимы доскональные знания.
Сотрудники эксплуатирующей организации должны принимать непосредственное участие как в подготовке техзаданий, так и в сдаче объекта госкомиссии.
Это позволяет быть в курсе всех вопросов, и когда в дом въедут люди, эксплуатирующей команде не придется заниматься изучением объекта, они будут вести полномасштабную эксплуатацию комплекса.
В такой ситуации выбор сторонней эксплуатирующей компании будет заранее более проигрышным.
Одним из принципов работы Холдинга “Капитал Груп” – работа без посредников.
В основе успешной деятельности компании лежит полный контроль над процессом строительства – от разработки проектов до эксплуатации построенного здания.
В состав Холдинга входит управляющая компания “КАПЭКС”, которая осуществляет свою деятельность по договору с собственниками – владельцами бизнес-центров, торговых центров, жилых квартир на основании лицензии №001518 на управление недвижимым имуществом по договору с собственником этого имущества и лицензии № ФЛЦ 029698 на эксплуатацию инженерной инфраструктуры городов и других населенных пунктов.
Компания “КАПЭКС” использует комплексный подход в работе с объектами недвижимости, объединяя усилия всех специалистов по технической эксплуатации и управлению недвижимостью, что позволяет обеспечивать бесперебойное круглосуточное обслуживание зданий на самом высоком уровне предоставляемых услуг.
С 2002 года компания “КАПЭКС” осваивает новые направления по предоставлению своих услуг в торговых центрах (сеть ТЦ “Метромаркет” – Ленинградский пр-т, д. 76А; 3-й Крутицкий пер., д. 18; Дмитровское шоссе, д. 13–15) и в жилых домах (ТСЖ “Соколиное Гнездо” – Ленинградский пр-т, д. 76, корп. 1 – 4; ТСЖ “Поселок Художников” – ул. Врубеля, д. 6; ТСЖ “Тимирязевский” – Дмитровское шоссе, д. 13А), тем самым расширяя спектр своей деятельности.
По Вашему опыту как можно оценить влияние систем автоматизации зданий на снижение общих эксплуатационных расходов владельца здания в течение всего жизненного цикла объекта? Проводились ли Вами какие-либо экономические расчеты целесообразности строительства “интеллектуальных зданий”?
Безусловно, внедрение систем автоматизации влияет на эффективное распределение ресурсов компании и снижает общие эксплуатационные расходы, состоящие из расходов на обслуживающий персонал, на обслуживание инженерных систем, оплату потребляемых ресурсов, на развитие систем со временем. Использование автоматизированных систем, естественно, оправдано как материально, так и функционально.
В каких направлениях московского и российского строительства в ближайшие годы Вы видите наибольший потенциал? Какие регионы перспективны для строительства современных зданий?
Москва неуклонно растет вверх, и эта тенденция обусловлена множеством факторов. Если говорить о сложившейся градостроительной структуре Москвы, то потенциал ее небезграничен.
На сегодняшний день свободных земельных участков, пригодных для строительства, без каких-либо обременений (в виде пятиэтажек, ветхих зданий, недостроек или промышленных предприятий) практически нет.
Количество предложений в целом по площадкам не так велико, и застройщики подходят к каждому новому предложению очень внимательно. Цены на землю неуклонно растут вверх, поэтому небоскребы стали для большинства решением многих городских проблем.
Ритм городской жизни приводит к тому, что человеку не хватает 24-х часов в сутках. Он стремится максимально рационализировать свое время.
В условиях проблем с передвижением по городу не разумно проводить в пробках целые часы.
Многофункциональные комплексы, создаваемые по принципу “город в городе”, обеспечивают максимально комфортные условия для работы, жизни и отдыха.
В условиях, когда город диктует определенное расписание, человек стремится рационально подходить к использованию времени и находить решение проблем в кратчайшие сроки.
С этой точки зрения, многофункциональные комплексы, где можно и работать и жить и проводить свой досуг, идеальны.
От обычных ЖК они отличаются в основном составом, объединяющим в себе коммерческую, жилую, торговую и развлекательную составляющие.
Люди стремятся получить полномасштабный сервис. Для покупателя инфраструктура стала играть колоссальную роль.
Со временем требования меняются и актуальным становятся спрос на многофункциональные комплексы с торговыми, развлекательными зонами, спортивными клубами и т.д.
Мне кажется, что появление таких проектов – следующий этап развития современной жизни человека в большом городе.
С точки зрения концептуального продукта “небоскребы” – это многофункциональные комплексы. Это объекты mixed-use назначения, создаваемые по принципу “город в городе”, призванные обеспечивать максимально комфортные условия для работы, жизни и отдыха.
Если вчера можно было говорить об однородности комплекса в целом, в нем была ярко выраженная доминанта, то сегодня это три равноправных составляющих.
Это три отдельных потока машин и людей. Три различные среды, каждая из которых призвана дополнять друг друга.
От решения проблемы формирования этих сред зависит вопрос комфортности пребывания внутри комплекса, а значит привлекательность продукта в целом. Становится актуальным вопрос логистики, поскольку происходит увеличение автомобильных и людских потоков: движение посетителей торгового центра, работников офисов и жильцов апартаментов.
К примеру, в “Городе Столиц” при планировке одной из самых больших автостоянок в Европе (6 уровней, 2100 м/м) архитекторами и специалистами был найден способ рассредоточить въезды и выезды на автостоянку, разделить отсеки для каждой функциональной зоны: торговой, офисной, жилой.
Таким образом, потоки людей и машин из разных функциональных зон не пересекаются.
Также были подобраны автоматические системы контроля доступа и расстановки машин, которые позволяют перераспределить в случае необходимости потоки для наиболее эффективной парковки.
Приходится искать компромиссы между возможностями конструктива и распределением 3–4-х близких по интенсивности потоков на ограниченной территории.
На этом этапе любой просчет девелопера может вылиться в существенные необратимые последствия для успешности продукта на рынке.
В вопросах логистики не должно быть никакой экономии.
Застройщик должен максимально продумать и просчитать, как именно будет чувствовать себя человек, когда он подъезжает к зданию, когда в него попадает, как сделать так, чтобы он не заблудился в огромной подземной парковке, легко ли ему найти ту или иную функциональную зону, долго ли он ждет лифта – все эти решения должны воплощаться по принципу “Комфорт везде и во всем”.
При создании высотного многофункционального комплекса “Город Столиц” мы руководствовались именно этим принципом.
Расскажите, пожалуйста, поподробнее о проекте “Город столиц”.
Помимо использования новейших систем безопасности архитектурные решения комплекса созданы во благо обеспечения безопасности как жильцам, так и посетителям зданий.
Физическая охрана, система видеонаблюдения, контроль доступа, системы пожарной сигнализации, отдельная парковка, самостоятельные входы, собственные зоны рецепции для каждой из функциональных зон.
Теплоснабжение:
Теплоснабжение здания осуществляется от городских сетей с присоединением по независимой схеме через тепловой пункт.
Отопление:
Система отопления двухтрубная с горизонтальной разводкой от центральных стояков.
Вентиляция:
Система механической приточно-вытяжной вентиляции с подогревом/охлаждением воздуха во всех зонах комплекса.
Кондиционирование воздуха:
Система кондиционирования позволяет создавать и регулировать индивидуальный микроклимат апартаментов, офисов и торговых помещений комплекса.
Системы водоснабжения, канализации и водостока:
Система водоснабжения обеспечивает подачу воды из пункта водоподготовки, где она проходит очистку.
Для системы горячего водоснабжения предусматривается система приготовления воды в пластинчатых теплообменниках. В здании предусматриваются хозяйственно-бытовая, производственная, дренажная канализация, внутренний водосток для отвода ливневых и талых вод с кровли.
Электроснабжение:
Электроснабжение комплекса осуществляется от сетей 20кВ Мосэнерго по 1 категории. В здании устанавливаются трансформаторные подстанции 20/0,4кВ.
Система противопожарной защиты:
Система включает в себя системы внутреннего противопожарного водопровода, автоматического пожаротушения, противодымной вентиляции, пожарной сигнализации, оповещения о пожаре и управления эвакуацией. Сигналы о пожаре выводятся на пульт центральной диспетчерской.
Сигнализация информационно-управляющая и служит “мозговым центром” систем пожарной безопасности здания.
Сигнал о возгорании срабатывает от высоты температуры и наличия дыма в помещении. Сигнал поступает на диспетчерский пульт.
Срабатывает система автоматизации, в которую входит:
• система оповещения о пожаре;
• световое и звуковое извещение, также информация о нестандартной ситуации в здании передается по громкой связи;
• система безопасности (любое здание в соответствии со строительными нормами и правилами разделено на противопожарные отсеки с огнеустойчивыми перегородками и дверьми, которые в случае пожара, автоматически закрываются и блокируются, чтобы локализовать возгорание и предотвратить распространение пожара.
Также автоматически включается система дымоудаления, которая вытягивает дым, тем самым, облегчая видимость и эвакуацию.
Автоматически с этим активизируется система подпора воздуха в шахтах.
Также включаются указатели, направляющие людей к аварийному выходу.
Здание обесточивается и включается система аварийного освещения.
Дальше активизируется система пожаротушения, которая варьируется от степени и типа возгорания).
Система безопасности: Система включает в себя систему видеонаблюдения общих зон (в т.ч. подземной парковки и периметра здания), систему контроля доступа, систему охранной сигнализации, систему видеодомофонов для апартаментов.
Телефонизация, телевидение и передача данных: В здании предусматривается возможность подключения к эфирному, спутниковому телевидению, высокоскоростной Интернет, организация телефонной связи.
В “Городе Столиц” будут функционировать высокоскоростные, комфортные, безопасные лифты от ведущих мировых производителей.
Лифты для посетителей и жителей комплекса будут соответствовать самым высоким стандартам качества: дизайнерские решения и high-end отделка в интерьере кабин, плазменные телевизоры и видеонаблюдение внутри лифтов.
Предусмотрена система лифтов для доставки грузов, и впервые в Москве будут применены так называемые double-deckers, нижняя кабина которых предназначена для сервисных нужд.
Также для работников офисов предусмотрена следующая функция: при попадании в здание на карточку доступа, прикладываемую к турникетам контрольно-пропускного пункта, автоматически выводится информация о ближайшем лифте, идущем на Ваш этаж.
Человек сразу же определяет, к какому лифту идти, вместо того, чтобы метаться в лобби от одного лифта к другому.